Sabe quais as Mais-Valias no Alojamento Local? Quem está sujeito? O que é? Quando e Como? Que Exceções?
IRS 2017 Alojamento Local – Regime Simplificado
A. Quem é sujeito a tributação de Mais-Valias no âmbito da atividade de Alojamento Local?
Existe lugar a Mais-Valias Imobiliárias no âmbito do Alojamento Local quando o titular de estabelecimento de alojamento local é simultaneamente o proprietário do imóvel onde essa atividade é exercida.
B. O que é a Mais-Valia Imobiliária que o Fisco imputa ao Alojamento Local?
A Mais-Valia Imobiliária fiscal no alojamento local é:
- O ganho presumido, e sujeito a tributação, da afetação do imóvel pelo proprietário à sua atividade empresarial de alojamento local – a Mais-Valia Privada – tributável na Categoria G de IRS em 50% do seu valor;
e
- O ganho obtido com a venda do imóvel afeto à atividade de alojamento local – ou – o ganho presumido com a transferência do imóvel afeto à atividade de alojamento local para o património particular do seu titular – a Mais-Valia Empresarial – tributável na Categoria B de IRS, em 95% do seu valor.
Existem dois tipos diferentes de Mais-Valias, ambas consequência da atividade de alojamento desenvolvida pelo proprietário do imóvel, e tributadas em Categorias de IRS diferentes, sendo o Rendimento Tributável assim obtido objeto de englobamento.
C. Quando é gerada a Mais-Valia?
Existem dois momentos distintos e que se sucedem cronologicamente:
1.º Momento – A afetação de Imóvel do património particular do titular de estabelecimento de alojamento local à sua atividade – neste momento é gerado um Ganho – a Mais-Valia – tributável na Categoria G em 50%, ficando a sua tributação suspensa até ocorrer o segundo momento;
2.º Momento – A alienação do imóvel a terceiro ou a sua transferência (desafetação) para o património particular do titular – neste momento é gerado um Ganho – a Mais-Valia – tributável na Categoria B em 95% .
No segundo momento ambas as Mais-Valias – da Categoria G e a da Categoria B, do primeiro e do segundo momento, respetivamente, são apuradas e englobadas, e o imposto assim liquidado torna-se exigível.
D. Como são Declaradas as Mais-Valias Imobiliárias do Alojamento Local?
1. No Ano de Afetação – Quadro 8 do Anexo B
A afetação do Imóvel à atividade desenvolvida pelo seu proprietário no âmbito do alojamento local é declarada no Quadro 8 do Anexo B, no ano em que o Imóvel é colocado na atividade de alojamento local.
Esta afetação deverá ser feita pelo Valor de Mercado do Imóvel naquela data, considerando a AT que este valor não pode ser inferior ao Valor Patrimonial Tributário.
A afetação é a transferência, para efeitos fiscais, do imóvel do património particular do titular de estabelecimento local para o património empresarial da atividade de alojamento local.
Constata-se que:
- O valor da afetação irá determinar a Mais-Valia que será tributável em 50% pela Categoria G.
- A Mais-Valia subsequente, a existir, obtida com a alienação ou a desafetação, será tributada em 95% pela Categoria B.
No ano de afetação, se não houve simultaneamente alienação ou desafetação, a tributação fica suspensa a aguardar a declaração que manifeste a alienação ou a desafetação, e então no ano dessa declaração a tributação efetiva-se.
2. No Ano de Alienação ou Desafetação
a) Quadro 8 e Quadro 4 do Anexo B
No ano em que ocorrer a alienação do imóvel ou a desafetação (por exemplo por cessação da atividade de alojamento local), o titular deverá preencher o Quadro 8 do Anexo B, mencionando a alienação do imóvel, e colocar no Campo 407 do Quadro 4 do Anexo B o valor da Mais-Valia (se maior que zero) obtida com a alienação e apurada da seguinte forma:
Mais-Valia = Valor Venda (alienação) ou de Mercado (desafetação) – ((Valor Afetação – Depreciações (taxa 2,5% ano))+Despesas de Alienação)
b) Quadro 4B do Anexo G
Deverá também mencionar no Quadro 4B do Anexo G a Afetação do Imóvel (ocorrida em momento anterior).
Nota 1: No mesmo ano poderá ocorrer a afetação e a alienação/desafetação, então é a mesma declaração onde se inscreve os pontos 1 e 2.
Nota 2: Detido o imóvel por mais de 24 meses, o Valor de Aquisição/Afetação é corrigido, automaticamente pela AT, com o Coeficiente de correção monetária.
Nota 3: O valor de mercado declarado pode ser objeto de correção pela AT sempre que esta entenda que não reflete a realidade.
E. Mais-Valias – Exceção 1 – Afetar o Imóvel à obtenção de Rendimentos da Categoria F
As Mais-Valias acima referidas ficam suspensas se o Imóvel desafeto do Alojamento Local for colocado no Arrendamento de longa duração.
F. Mais-Valias – Exceção 2 – Alienação de Imóvel Habitação Própria e Permanente
Nos casos em que a atividade de alojamento local se realiza na Habitação própria e permanente do titular do alojamento local, então devemos ter em atenção que a Mais-Valia, Categoria G, decorrente da Afetação do Imóvel à atividade, pode ser excluída de tributação se o Valor Realizado for reinvestido na aquisição de nova habitação própria e permanente do titular.
Nestes casos, a alienação deve ser levada ao Quadro 4 do Anexo G, e deve ser também declarado no Quadro 5 do Anexo G o reinvestimento ou a intenção de reinvestir, nos termos e condições previstos na lei. Porque, só neste anexo G é que existe a opção pelo reinvestimento e exclusão de tributação.
AVISO: Este texto tem como objetivo explicar de forma sucinta a problemática das Mais-Valias Imobiliáriárias no Alojamento Local, mas não é um guia fiscal faça-voçê-mesmo. Dada a complexidade do assunto, recomenda-se a consulta a Contabilistas Certificados que, com competencias próprias e conhecimentos comprovados, podem adequamente enquadrar a situação em concreto e prover à defesa dos seus direitos sem incumprir nenhuma obrigação tributária.